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    “紅5月”殺到:上海樓市修復性回暖背后存隱憂

    2020-06-21 06:47:00來源: 娛樂時間網

    (原標題:“紅5月”殺到:上海樓市修復性回暖背后存隱憂)

    “滬六條”出臺之后,上海樓市進入盤整期,今年終于迎來一輪爆發,加之土地市場的變化,政府積極推地,有業內人士認為,上海樓市或進入修復回暖周期。

    上海樓市要火了?

    “去年底是一個買進賣出的好時機。”最近正在裝修新房子的陳友(化名),在2019年底剛把上海外環邊上的房子賣掉,置換了一套更大的房子。

    陳友原本是2016年的時候就打算置換的,無奈遇上“滬六條”的出臺,當時購買二套房認房認貸,不少人被首付卡住,購買需求萎縮,房子一直沒賣出去。她很慶幸在去年底有人愿意買她的房子,當機立斷就賣掉了,“不然等到今年疫情之后,房價又上漲”。

    今年上海樓市的“紅5月”如約而至。從3月到5月,上海樓市全面回暖走出了一條直線:一手房4月成交5000套,5月成交9000套;二手房數據上漲趨勢更明顯,3月成交1.52萬套,4月成交2.46萬套,5月成交2.9萬套。

    上海一手房5月9000套的成交量,創下了2016年9月以來45個月的新高。而且,5月上海新建商品房成交均價為63717元/平方米,環比上漲6%,同比上漲15%,房價上漲明顯。5月的2.9萬套已經是創下了上海2016年10月以來44個月的新高。而2016年也就是上海樓市歷史上最火爆的那一年。

    “滬六條”出臺之后,上海樓市進入盤整期,今年終于迎來一輪爆發,加之土地市場的變化,政府積極推地,有業內人士認為,上海樓市或進入修復回暖周期。

    放眼全國,相比上海,深圳、南京、杭州的樓市還要火熱,二手房價已經明顯上漲,深圳西部更是大漲。而各地新房由于限價放松,也上漲明顯。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出,實際上上海樓市火熱,其實就是三個要素都具備了,包括供應、需求和貸款。從供應本身來看,4月份開始上海樓盤供應節奏就加快了,房企也在這個時候積極推出項目進行銷售,營銷節奏加快。而從需求端看,實際上也是因為購房需求很強勁,改善的、買學區的等,也還是說明上海不缺購房需求,一旦樓市開放,交易就會上升。而從貸款角度看,近期房貸政策比較寬松,購房成本明顯降低,簽約也隨之加快。

    修復性回暖

    上海前灘的新房去年之前一律限價8.5萬元/平方米,而今年5月份開盤當天就售罄的東方惠禮均價是9.2萬元/平方米,剛剛開始認籌的前灘三湘印象名邸均價已高達12.18萬元/平方米。據克而瑞的數據顯示,4月新房總計有30個新盤開盤,而其中有28個是在下半月集中入市。而5月也出現了相同的情況,月末數據顯示有21個新盤開盤。

    實際上,消費者的購買需求也是不同的,4、5月份以置換為主,進入6月,剛需上車盤成交較多。4月推出的大部分為高端盤,東方惠禮、中海匯德里、碧云尊邸、靜安府西區、濱江凱旋門等,平均認籌率超過100%,甚至有好幾個項目認籌率接近200%。

    樓市反映的是資金流動性。6月18日,人民銀行以利率招標方式開展了1200億元逆回購操作。業內解讀為政策繼續維持定向寬松。綜合同策研究院首席分析師張宏偉等人觀點,在堅持“房住不炒”的大方向之下,預計房地產調控的大門打開的可能性不大,買不買房關鍵還是看“信貸+人才”這兩扇窗戶開得有多大。全球信貸寬松,人才的認定標準會越來越低,這兩個方面的政策預計將是2020年市場的主流政策。

    中原地產首席分析師張大偉分析認為,各地火熱的樓市“小陽春”還會再繼續維持幾個月,假如5年期LPR保持不變,那么在7-8月份成交量會顯著回落至常態。

    但上海鏈家分析師楊雨蕾認為,目前市場處于一個修復的狀態,等行情調整完就會恢復常態。易居研究院數據顯示,6月1日-18日,上海一手房成交3905套。這距離5月超9000套的規模還有點遠。

    上海中原市場分析師盧文曦也指出,從6月起至今,新房成交大約35萬平方米,整個6月份估計有70萬平方米的量,會比5月份的超過100萬平方米的量少。二手房方面大約2.5萬套,相比5月份也略有下調。

    然而,4、5月的需求大漲,令上海的供應缺口一下子就暴露了??硕鹧芯恐行臄祿@示,截至2020年5月,上海新房(住宅+別墅)庫存套數僅有57707套,為近一年新低。上海新房市場庫存顯示出不足的趨勢。

    供應斷層,導致需求也出現斷層。5月青浦、松江、南匯等區域成為主力成交區域,成交多為400萬-500萬元總價的房子,且下半年上海一手房供應主要集中于外環以外區域。

    值得一提的是,上海市中心近期也有個別樓盤出現超低認籌率。知情人士透露,中環某項目首開認籌率只有10%,下半年樓市熱度持續性充滿變數。

    一手房庫存告急

    上海新房缺口到底有多大?

    5萬多套一手房,如果按照4、5月份成交的速度來計算,上海的一手房只夠支撐8.2個月;按照過去一年(去年5月到今年5月,除去受疫情影響的2、3月份)平均每月6000套的去化速度,也僅僅只夠支撐9.6個月。上海一手房市場供不應求。

    來自上海中原的數據顯示,上海新建商品房供應在4月份的時候超過90萬平方米,到5月份卻跌至60萬平方米,而成交面積卻從60萬平方米躍升至超過100萬平方米。

    上述業內人士指出,近期房企積極拿地也有應對供應缺口的意味。以金地為例,近期拿地動作頻繁,雖然蘇州地塊沒有獲得成功,但其先后布局南京和上海。6月,金地以25億元拿下南京江北新區的4幅地塊,總面積達13.89萬平方米;29.02億拿到上海青浦一幅宅地。

    業內人士指出,金地有拿地補缺的需求,該公司2019年在華東地區營收規模有所下跌,占集團收入比例10.68%,官方解釋稱因為該區域房地產項目結算面積減少。

    據中指院監測數據,6月1日—18日,上海共成交11幅土地,土地出讓金約87.2億元。而今年1-5月上海成交土地出讓金約1047.52億元,平均溢價率為0.8%。

    從房企積極拿地可見,土地放量供應的趨勢也比較明顯,尤其是浙江一些二三線城市,存銷比已經跌至10以下,比如溫州、杭州、寧波。近期,嘉興、寧波土拍大熱。中原地產研究中心統計數據顯示,截至6月19日,全國土地市場持續升溫,特別是深圳、廣州、北京等城市高價地持續出現。北京去年土拍還是限競房的天下,而今年土地很多已經不限價。

    上海近兩個月一二手房的成交態勢,加上土地放量,導致大部分房企對市場信心大增,全年投資拿地的規劃沒有因為疫情做調整。其他多個城市賣地也很積極,土地市場成交額持續上升。中原地產研究的50大城市年內第一次出現了3個千億賣地城市,分別為北京、杭州、上海。其中杭州1482億、北京1143億、上海1258億。

    今年以來,全國50大城市賣地2萬億,同比上漲14%。33個城市賣地超過200億。52個城市超過百億均刷新歷史紀錄。

    張大偉認為,房企開始積極拿地,主要是為了追求市場規模,特別是很多近年拿地很少的企業,也開始積極拿地。

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    本文來源:21世紀經濟報道責任編輯:張梅_NF2100

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